Att köpa sin första bostad är ett av de största ekonomiska besluten du kommer att fatta i livet. För de flesta innebär det att navigera genom den komplexa världen av bolån, räntor och amorteringar – begrepp som kan kännas överväldigande för den som inte är van vid bankvärldens terminologi.
Som blivande husägare behöver du ofta planera för mer än bara själva bolånet. Utöver kontantinsatsen kan du behöva låna pengar upp till 100 000 kr för att täcka flyttkostnader, renoveringar eller inredning av ditt nya hem. Denna guide hjälper dig att förstå grunderna i det svenska bolånesystemet och förbereder dig inför viktiga bankmöten.
Kontantinsats och amorteringskrav – vad du behöver veta
I Sverige krävs normalt en kontantinsats på 15–20 procent av köpeskillingen när du ska köpa bostad. Detta betyder att om du köper en lägenhet för 3 miljoner kronor behöver du ha mellan 450 000 och 600 000 kronor i eget kapital. Kontantinsatsen fungerar som en säkerhet för banken och minskar deras risk – särskilt om du behöver låna pengar för resterande belopp.
Utöver kontantinsatsen finns det amorteringskrav som varierar beroende på hur stor del av bostadens värde du lånar. För lån som överstiger 70 procent av bostadens värde måste du amortera minst 2 procent per år av det ursprungliga lånebeloppet. För lån mellan 50–70 procent av bostadens värde krävs 1 procent amortering per år. Dessa regler gäller oavsett om du väljer att låna pengar från en storbank eller en mindre aktör.
Amorteringskraven infördes för att minska hushållens skuldsättning och öka den finansiella stabiliteten. Som förstagångsköpare är det viktigt att räkna in dessa kostnader i din månadsbudget, eftersom de kommer att påverka dina löpande utgifter under många år framöver. Enligt Finansinspektionen upplever många hushåll press från stigande räntor och levnadskostnader, trots att många har goda ekonomiska marginaler.
För att underlätta planeringen bör du också överväga framtida ekonomiska förändringar som löneökningar, familjeförstoring eller andra större utgifter. En tumregel är att inte låna pengar över din faktiska betalningsförmåga – även om räntorna skulle stiga med 2–3 procentenheter.
Rörlig eller fast ränta – att välja rätt för din situation
Ett av de viktigaste besluten du kommer att fatta gäller val mellan rörlig och fast ränta på ditt bolån. Statistik visar att cirka 8 av 10 svenska hushåll väljer rörlig ränta, vilket speglar den svenska marknadens preferenser och ränteklimat.
Rörlig ränta följer Riksbankens styrränta och kan därför förändras över tid. Fördelen är att den ofta är lägre än fast ränta initialt, men nackdelen är osäkerheten kring framtida ränteutveckling. Fast ränta ger dig förutsägbarhet i dina månadskostnader men kan vara dyrare från början.
Med genomsnittliga bolåneräntor på 3,13 procent per april 2025 och Riksbankens senaste räntesänkningar för att stimulera ekonomin, ser många experter positivt på ränteutvecklingen framöver. Om du planerar att låna pengar för bostadsköp under denna period kan det vara fördelaktigt att hålla dig informerad om förändringar i ränteläget.
Många experter rekommenderar en blandning av rörlig och fast ränta för att sprida risken. Du kan till exempel välja att binda hälften av lånet till fast ränta för stabilitet och låta resten vara rörligt för att dra nytta av eventuella räntesänkningar.
Ränteavdrag och ekonomiska fördelar
Ett av de mest attraktiva aspekterna med bostadsägande i Sverige är möjligheten till ränteavdrag. Du kan dra av 30 procent av dina bolåneräntor från din taxerade inkomst, vilket innebär en betydande skattelättnad för de flesta husägare.
Ränteavdraget gör att den faktiska kostnaden för ditt bolån blir lägre än den nominella räntan. Om du betalar 3 procent i ränta blir din verkliga kostnad efter skattereduktion cirka 2,1 procent, förutsatt att du kan utnyttja hela avdraget.
Det är viktigt att komma ihåg att ränteavdraget endast gäller för bolån på permanentbostad och fritidshus, inte för investeringsfastigheter som ägs av privatpersoner. Dessutom finns det ett tak för hur mycket du kan dra av, vilket påverkar personer med mycket stora lån.
Som förstagångsköpare bör du också känna till att det finns olika stödformer och förmåner som kan underlätta ditt bostadsköp, såsom startlån från kommunen eller förmånliga villkor för unga köpare hos vissa banker – särskilt om du planerar att låna pengar med begränsat eget kapital.